Budowa domu – wybór działki budowlanej

Autor: Dariusz Bogdan, publikacja: 2020-06-03

Decyzja o budowie własnego domu to z pewnością jedna z ważniejszych decyzji, jakie podejmujemy w swoim życiu. Rodzi ona wiele konsekwencji, które będą miały wpływ na naszą przyszłość. Wybieramy życie w nowej dla nas przestrzeni, podejmujemy znaczący wysiłek finansowy, czy wreszcie wybieramy nowy styl funkcjonowania – styl jakże odmienny od prowadzonego przez osoby mieszkające w blokach czy – jak się to obecnie nazywa – apartamentowcach.

Budowanie własnego domu to proces składający się z kilku podstawowych etapów, który będzie rozłożony w czasie na około 2-3 lat (przy zapewnieniu właściwego finansowania inwestycji).

Ja podzieliłem to na 4 główne etapy:

Wybór i zakup działki budowlanej.
Wybór architekta – pracowni projektowej.
Wybór generalnego wykonawcy lub wykonawców poszczególnych robót.
Oddanie budynku do użytkowania i dopełnienie formalności związanych z zakończeniem budowy.

Omówmy zatem pierwszy etap procesu inwestycyjnego - wybór i zakup działki budowlanej.

Musimy rozważyć kilka aspektów oraz dokonać analizy dokumentów dotyczących wybranego przez nas terenu.

Działka w mieście czy poza miastem? To bardzo istotne pytanie, a odpowiedź na nie będzie zależała z pewnością od naszych upodobań, oczekiwań i możliwości finansowych

Niewątpliwymi zaletami działek położonych w mieście są:
- bliskość do przedszkoli, szkół, sklepów, kawiarni, kin itp.,
- dostęp do komunikacji miejskiej,
- dostęp do urządzonych dróg,
- dostęp do infrastruktury technicznej (gaz, wodociąg, kanalizacja, elektryczność, Internet).
Warto jednak pamiętać, że działki położone w mieście będą miały wysoką cenę. Najczęściej oferowane nieruchomości mają mniejsze powierzchnie od tych położonych poza miastem. W mieście jest większy ruch, a co za tym idzie występuje większy hałas i jest bardziej zanieczyszczone powietrze.
Niewątpliwymi zaletami działek położonych w poza miastem są:
- bliskość natury,
- świeże powietrze,
- piękne widoki na przyrodę,
- zabudowa bardziej ekstensywna.
Istotne jest to, żeby brać pod uwagę nasze codzienne przyzwyczajenia i upodobania. Każdy z nas ma ulubione dzielnice czy okolice miasta, w których czuje się dużo lepiej niż w innych.
Kształt działki budowlanej, jej powierzchnia i lokalizacja względem stron świata

Bez wątpienia najlepsze są nieruchomości o kształtach zbliżonych do kwadratu lub działki prostokątne. Ważnym parametrem jest szerokość frontu działki – szerokość działki przylegająca do drogi dojazdowej. Najbardziej optymalne do zagospodarowania są nieruchomości o szerokości frontu działki ok. 25 m. Wówczas mamy doskonałą możliwość budowy domu z garażem dwustanowiskowym. Bez problemu zlokalizujemy obiekt budowlany z zachowaniem odległości od granic działek sąsiednich wynikających z obowiązujących przepisów.
W zabudowie jednorodzinnej najbardziej optymalne działki powinny posiadać powierzchnię ok. 800.00 m2. Powierzchnia zabudowy naszego domu to ok. 100.00 m2, powierzchnia nawierzchni utwardzonych to kolejne ok. 100.00 m2. Biorąc pod uwagę powyższe założenia, można przyjąć, że pozostanie nam ok. 600.00 m2 na urządzenie wymarzonego ogrodu. Oczywiście większa działka daje większe możliwości w jej aranżacji i zagospodarowaniu – będzie więcej miejsca na usytuowanie altany ogrodowej, oczka wodnego czy przydomowego ogródka warzywnego. Należy jednak pamiętać, że większa posesja będzie wymagała poświęcenia znacznie większej ilości czasu na jej pielęgnację, np. cotygodniowe koszenie trawnika.
Modelową lokalizacją posesji względem stron świata jest usytuowanie wjazdu od północnej strony nieruchomości. Kiedy zaprojektujemy część garażowo-gospodarczą od strony wschodniej, wówczas mamy możliwość zaprojektowania jadalni, pokoju dziennego oraz zewnętrznych tarasów od strony południowej i zachodniej. Południowa oraz zachodnia część działki posiada najlepsze nasłonecznienie – jest najbardziej optymalna do urządzenia ogrodu oraz przydomowej części rekreacyjnej.
Infrastruktura techniczna

Działki zlokalizowane w miastach najczęściej są w pełni uzbrojone i cała infrastruktura techniczna znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości. Zatem koszty realizacji przyłączy do naszego domu będą mniejsze niż na posesjach, które nie są uzbrojone. Może tak się zdarzyć, że na terenach podmiejskich lub obrzeżach wsi nie będziemy mieli od razu dostępu do energii elektrycznej, gazu, kanalizacji, wody czy szybkiego Internetu. Jednakże w dzisiejszych czasach nie należy traktować braku mediów jako elementu całkowicie dyskwalifikującego nieruchomość. Najmniej kłopotliwe jest przyłączenie do sieci elektroenergetycznej, ponieważ ta infrastruktura jest najbardziej rozwinięta. Jednakże tam, gdzie nie mamy dostępu do sieci wodociągowej czy kanalizacyjnej, możemy wykonać własne ujęcie wody, kanalizację odprowadzić do przydomowej oczyszczalni ścieków. Kiedy dodatkowo zainwestujemy w odnawialne źródła energii (OZE), fotowoltaikę i pompę ciepła, to zamieszkamy w domu niemal całkowicie niezależnym energetycznie.
Bezpośrednie sąsiedztwo

To bardzo ważny element mający wpływ na wybór działki budowlanej. Kilkukrotna wizja w terenie pozwoli nam dostrzec aspekty, które na pierwszy rzut oka stają się niezauważalne. Warto więc zwrócić uwagę na to, czy po granicy działki (u przyszłego sąsiada) znajdują się jakieś budynki gospodarcze, składziki, kojce dla psów lub przybudówki. Warto też w miarę możliwości ocenić, w jakim są one stanie technicznym. To bardzo ważne, ponieważ będziemy na to sąsiedztwo patrzyli codziennie przez swoje okna lub wypoczywając na ogrodzie.
Warto również na przyszłą działkę pojechać w różnych porach dnia i ocenić, czy jest to posesja nasłoneczniona i czy np. otaczające drzewa i zabudowa na działkach sąsiednich nie spowodują, że nasza nieruchomość będzie ciągle zacieniona. Kiedy przyjedziemy na swoją przyszłą posesję rano, w południe czy późnym wieczorem, to zwróćmy uwagę na otaczający hałas. Inaczej odbieramy dochodzące do nas dźwięki w ciągu dnia, a zupełnie inaczej późnym wieczorem i w nocy. Przykładowo: hałas dobiegający z ruchliwej ulicy jest dla nas nieuciążliwy w trakcie dnia, a późnym wieczorem stanie się nie do zniesienia.
Formalności

Przed decyzją o zakupie nieruchomości musimy z całą pewnością sprawdzić szereg podstawowych informacji formalno-prawnych.
Po pierwsze – należy zapoznać się z zapisami w księdze wieczystej nieruchomości i upewnić się, że działka nie jest objęta żadnymi obciążeniami hipotecznymi.
Po drugie – należy sprawdzić, czy działka ma dostęp do drogi publicznej. Czy nieruchomość posiada dojazd z drogi gminnej, czy może dojazd odbywać się będzie na zasadzie ustanowionej służebności terenu.
Po trzecie – należy sprawdzić, czy teren, na którym położona jest nasza przyszła nieruchomość, jest na obszarze objętym planem miejscowym, czy wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Kiedy nasza przyszła działka położona jest na terenie objętym planem miejscowym, to posiadamy dostęp do wszystkich zapisów tego prawa miejscowego i po uważnym przestudiowaniu jego treści możemy uzyskać informacje o tym, co możemy na nieruchomości zbudować. Będziemy mieli informacje na temat rodzaju zabudowy, wielu wskaźników, parametrów budynków itp.
Kiedy nasza przyszła działka wymaga wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to musimy przygotować się na dodatkowe postępowanie administracyjne rozłożone w czasie – średnio to ok. 3 miesiące (zależnie od regionu Polski i stopnia skomplikowania sprawy). Jednakże wydanie indywidualnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ma także swoje zalety. Przede wszystkim mamy możliwość uzyskania zapisów dotyczących parametrów budynku, o które wnioskujemy (np. ilość kondygnacji, szerokość elewacji frontowej, kąt dachu itp.), a nie musimy dostosowywać się do twardych zapisów zawartych w planie miejscowym.
Jak wynika z opisanych powyżej aspektów, każdy z nich wymaga głębokiego zastanowienia i rozważenia. Zakup działki budowlanej to bardzo ważna decyzja. Dlatego warto już na tym etapie zaangażować doświadczonego architekta, który będzie służył pomocą i odpowie na nurtujące nas pytania.